房地产投资信托基金（REITs）理论研究与实践

 REITs创始于美国，是促进其房地产行业蓬勃发展的一项重要的金融创新工具。2017年美国上市股票型房地产投资信托基金在美国拥有超过511000处房产，总资产近2万亿美元。根据富时Nareit All U.S.REITs指数，2017年REITs行业的总回报率为9.27%。从1972年初创建全美国房地产投资信托指数（AlI U.S.REITs Index）开始，到2017年底，总回报率平均为每年9.72%。由于法律、税收、会计准则、投资监管等制度不同，各个市场推出的REITs产品结构难免存在一定差异，但是出发点都是基于机构与投资者在税收减免、流动性强和收益稳定等政策或者法规的支持并取得了较好的成效。全球共有38个国家（地区）发行了REITs，REITs总市值达到1.8万亿美元。究其原因不外乎房地产投资信托基金（REITs）兼具融资、投资和优化财务杠杆多重属性，成为美国等国家和地区的房地产融资的重要工具，尤其在商业地产方面，通过发行和运作REITs，能够为企业融资带来新机遇，优化资本结构，缓解企业融资压力，使商业地产得到了持续稳定的发展。